(ĐCSVN) - Ngày 25/11/2014, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII, Luật Nhà ở 2014 đã được Quốc hội thông qua. Với nhiều nội dung mới, Luật Nhà ở 2014 được kỳ vọng sẽ khắc phục tồn tại, bất cập của Luật Nhà ở 2005, góp phần thúc đẩy tăng tưởng kinh tế - xã hội của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh xã hội.

Luật Nhà ở 2014 gồm 13 Chương và 183 điều, tăng thêm 4 Chương và 30 điều so với Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể: Bổ sung thêm 4 Chương, gồm Chương 4 quy định về Chính sách nhà ở xã hội, Chương 5 quy định về Tài chính cho phát triển nhà ở, Chương 7 quy định về Quản lý sử dụng nhà chung cư và Chương 10 quy định về Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở.

Các nội dung mới của Luật Nhà ở 2014 gồm:

Về vấn đề phát triển nhà ở. Bên cạnh việc kế thừa các quy định hiện hành, Luật Nhà ở 2014 đã bổ sung thêm nhiều quy định mới về chính sách, cơ chế cho phát triển nhà ở như: Yêu cầu các địa phương xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, làm cơ sở cho việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án xây dựng nhà ở nhằm tránh việc đầu tư xây dựng theo phong trào như thời gian qua; khi phê duyệt quy hoạch xây dựng các địa phương phải xác định rõ quỹ đất để phát triển các loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư).

Về phát triển nhà ở xã hội. Đây là là Chương mới quan trọng của Luật ( Chương 4) nhằm thế chế hóa chủ trương của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực nhà ở. Theo đó, Luật quy định cụ thể 10 nhóm đối tượng có khó khăn về nhà ở được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở như: Người có công với cách mạng, công nhân lao động, người thu nhập thấp taị đô thị… Đồng thời, Luật cũng quy định cụ thể các cơ chế ưu đãi cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi vay vốn… Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định để khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp.

Về phát triển và quản lý nhà ở công vụ. Luật đã quy định theo hướng thu hẹp đối tượng được ở nhà công vụ ( trường hợp là cán bộ, công chức được điều động, luân chuyển ở Trung ương thì từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên, ở địa phương thì từ Chủ tịch UBND cấp huyện, giám đốc sở và tương đương trở lên). Luật mới quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà ở công vụ, trường hợp khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ thì phải trả lại nhà ở công vụ, nếu không sẽ bị cưỡng chế thu hồi.  Việc cưỡng chế, thu hồi nhà sẽ được thực hiện 3 tháng sau khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ. Quyết định này sẽ được thực hiện, không phụ thuộc vào việc đối tượng thuê nhà “có nhà hay chưa có nhà”.

Về tài chính cho phát triển nhà ở, đây là nội dung mới của Luật Nhà ở 2014. Theo đó, để có nguồn vốn hợp pháp cho việc phát triển nhà ở, Luật đã quy định cụ thể các nguyên tắc và hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở, quy định cụ thể các nguồn vốn được huy động. Trong đó, quy định Nhà nước có trách nhiệm cấp vốn cho việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội thông qua việc cấp vốn trực tiếp hoặc hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để xây dựng nhà ở xã hội.

Về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Viêt Nam định cư ở nước ngoài. Luật cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài ( không phân biệt là người còn quốc tịch hay gốc Việt Nam) nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam sẽ được sở hữu nhà ở thông qua nhiều hình thức như: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận đổi nhà ở…Đây là quy định mới nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng coi người Việt Nam ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam.

Bên cạnh đó, đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài, Luật cũng đã có quy định mở rộng hơn về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, tổ chức nước ngoài ( trừ các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính phủ) nếu vào Việt Nam hoạt động; cá nhân nước ngoài ( trừ các đối tượng thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao) nếu được phép nhập cảnh thì được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức như: Mua, thuê mua, nhận tặng…Đặc biệt, Luật đã quy định cho phép các đối tượng này được sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, có nhiều quyền hơn trong việc sở hữu nhà ở như: Được sở hữu tối đa không quá 30% số lượng căn hộ trong 1 tòa nhà chung cư ( thay vì chỉ được sở hữu 1 căn hộ như quy định hiện hành)./.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hôn nhân và gia đình. Trong đó, Nghị định bổ sung một số quy định mới về chế độ tài sản của vợ chồng.

Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có nhiều điểm mới so với Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000, trong đó có có điểm mới về chế độ tài sản của vợ chồng. Cụ thể, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 bổ sung quy định về các nguyên tắc chung trong áp dụng chế độ tài sản của vợ chồng, trong đó vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo luật định hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận.

Quy định chi tiết nội dung này, Nghị định 126/2014/NĐ-CP bổ sung một số quy định cụ thể về chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định và chế độ tài sản theo thỏa thuận.

Về chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định, Nghị định quy định tài sản riêng khác của vợ, chồng theo quy định của pháp luật gồm: 1- Quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ; 2- Tài sản mà vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác; 3- Khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng.

Thu nhập hợp pháp khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân gồm: 1- Khoản tiền thưởng, tiền trúng thưởng xổ số, tiền trợ cấp (trừ khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng); 2- Tài sản mà vợ, chồng được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự đối với vật vô chủ, vật bị chôn giấu, bị chìm đắm, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước; 3- Thu nhập hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Quy định về đăng ký tài sản chung

Nghị định cũng quy định rõ việc đăng ký tài sản chung của vợ chồng. Theo đó, tài sản chung của vợ chồng phải đăng ký theo quy định tại Điều 34 của Luật Hôn nhân và gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu.

Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng.

Trong trường hợp tài sản chung được chia trong thời kỳ hôn nhân mà trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên cả vợ và chồng thì bên được chia phần tài sản bằng hiện vật có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký tài sản cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở văn bản thỏa thuận của vợ chồng hoặc quyết định của Tòa án về chia tài sản chung.

Nghị định cũng quy định rõ về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Cụ thể, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì được coi là có sự đồng ý của bên kia, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình.

Trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.

Chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận

Về chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận, Nghị định nêu rõ, trường hợp lựa chọn áp dụng chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì vợ chồng có thể thỏa thuận về xác định tài sản theo một trong các nội dung: 1-Tài sản giữa vợ và chồng bao gồm tài sản chung và tài sản riêng của vợ, chồng; 2- Giữa vợ và chồng không có tài sản riêng của vợ, chồng mà tất cả tài sản do vợ, chồng có được trước khi kết hôn hoặc trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc tài sản chung; 3- Giữa vợ và chồng không có tài sản chung mà tất cả tài sản do vợ, chồng có được trước khi kết hôn và trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc sở hữu riêng của người có được tài sản đó; 4- Xác định theo thỏa thuận khác của vợ chồng.

Chính phủ vừa ban hành nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó hành vi chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở sẽ bị phạt đến một tỷ đồng.

Theo Nghị định, tùy mức độ vi phạm, cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai sẽ bị phạt từ 500 nghìn đồng đến một tỷ đồng.

Cụ thể, đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà làm chậm kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở, tùy mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt từ 10 triệu đến 1 tỷ đồng.

Mức phạt cao nhất từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng được áp dụng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên, từ trên 12 tháng trở lên.

Mức phạt thấp nhất 500 nghìn đồng đến 1 triệu đồng được áp dụng cho hành vi: đưa chất thải, chất độc hại, vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác (tại khu vực nông thôn); hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án...

Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.

Gần đây việc tranh chấp giữa các chủ đầu tư và người mua nhà ngày càng trở nên gay gắt mà nguyên nhân chủ yếu là do người mua nhà không để ý đến những “tiểu tiết” để bảo vệ quyền lợi cho mình sau này.

Vậy cần làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình khi mua nhà. Để trả lời câu hỏi này chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Văn Huyên – Công ty Luật TNHH Đất Luật.

Trước khi có quyết định mua nhà, người mua nhà nên liên hệ với cơ quan nào để tìm hiểu về tính pháp lý của dự án?

Hiện nay cơ quan quản lí chuyên ngành về hoạt động xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng. Thông thường khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án thì người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng, tại đó người mua ta sẽ được cung cấp cho người mua một số thông tin liên quan. Riêng thông tin về dự án như giấy chứng nhận Quyết định phê duyệt dự án đầu tư và các tài liệu pháp lý liên quan thì chủ đầu tư sẽ cung cấp. Người mua liên hệ với Sở là để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.

Pháp luật quy định về các loại hợp đồng mua bán nhà ở như thế nào thưa ông?

Hiện nay có nhiều tiêu chí để phân loại hợp đồng mua bán. Nếu phân loại trên tiêu chí chủ thể bán thì có 2 loại:

Thứ nhất: Chủ thể bán là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thứ hai: Những chủ thể khác.

Còn xét về đối tượng mua bán (tức là đối với căn nhà) thì cũng sẽ được chia làm nhiều loại: chẳng hạn nhà dự án và là nhà riêng lẻ; hoặc nhà hiện hữu (đã có sẵn) và nhà ở hình thành trong tương lai. Các dự án bất động sản hiện nay, chủ đầu tư bán nhà thông thường thuộc loại nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng) thì đối với những trường hợp mua bán nhà riêng lẻ hoặc mua của các chủ thể khác thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký qua công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Còn hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng dấu của chủ đầu tư.

Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng.

Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng với bên bán, người mua cần chú ý những điểm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?

Trước khi ký hợp đồng mua bán người mua cần tìm hiểu pháp lý xem dự án có đủ điều kiện để mua bán hay chưa. Ví dụ như ký hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án thì phải có quyết định phê duyệt dự án và những văn bản pháp lý liên quan đến dự án, quan trọng hơn là phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong phần móng và chủ đầu tư đã có thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án về việc bán nhà.

Về chủ thể ký hợp đồng, phải xem bên ký hợp đồng có thẩm quyền ký hay không. Vì có một số trường hợp đã ký xong nhưng bên ký hợp đồng không có thẩm quyền dẫn tới hợp đồng vô hiệu.

Thời hạn giao nhà và cách thức tính diện tích nhà cũng cần được ghi rõ trong hợp đồng. Bên cạnh đó, có một số người mua nhà quan tâm đến tiến độ thanh toán để xem cân nhắc khả năng tài chính cho phù hợp.

Ngoài ra cần chú ý đến quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như chế tài liên quan đến vấn đề thực hiện các điều khoản trong hợp đồng, vì nếu có một bên không thực hiện đúng theo hợp đồng thì sẽ căn cứ vào chế tài đó để xử lý.

Quy định của pháp luật về tiến độ thanh toán khi mua nhà dự án như thế nào, thưa ông?

Điều 39 Luật nhà ở có quy định rõ, trước khi bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư chỉ được huy động tối đa 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Còn thời điểm nào, thanh toán bao nhiêu là do thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua miễn là đảm bảo không quá 70% giá trị căn nhà ghi trên hợp đồng trước khi bàn giao.

Trường hợp, khách hàng đã ký hợp đồng để mua căn hộ và nộp tiền đúng tiến độ nhưng chủ đầu tư chậm giao nhà trong thời gian kéo dài thì người mua có thể làm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?

Trường hợp chủ đầu tư chậm giao bất động sản cho khách hàng so với quy định của hợp đồng thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng đó. Có thể, chủ đầu tư có thể sẽ phải thanh toán cho khách hàng một khoản tiền lãi trên cơ sở số tiền mà khách hàng đã thanh toán trước đó. Tuy nhiên, thực tế áp dụng phải căn cứ theo quy định của hợp đồng, tức là nếu trong hợp đồng có quy định cụ thể các chế tài thì bên mua có quyền căn cứ vào hợp đồng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo quy định của hợp đồng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện theo quy định hợp đồng thì người mua có quyền khởi kiện ra tòa. Nếu trong hợp đồng không quy định chế tài cụ thể thì sẽ rất khó thực hiện trên thực tế.

Vậy người mua nhà có thể yêu cầu sửa đổi, bổ sung Hợp đồng mẫu do chủ đầu tư đưa ra?

Hợp đồng giữa người mua nhà và chủ đầu tư được xếp vào loại hợp đồng dân sự, do đó, nguyên tắc ký kết phải là tự nguyện thỏa thuận. Thông thường chủ đầu tư thường đưa ra những hợp đồng mẫu. Tuy nhiên người mua vẫn có quyền yêu cầu chủ đầu tư chỉnh sửa, bổ sung những điều khoản trong hợp đồng. Nhất là trong thời điểm hiện nay chủ đầu tư đang mong muốn bán được hàng nên khả năng người mua yêu cầu bổ sung điều khoản thì có thể được chủ đầu tư chấp nhận.

Riêng về nhà lẻ, hiện nay có nhiều trường hợp vờ khai báo mất sổ đỏ sau đó xin cấp mới. Và họ đã bán cùng một mảnh đất cho hai người khác nhau. Vậy có cách nào để biết sổ đỏ mà các bên đang giao dịch là sổ đỏ duy nhất của người bán?

Thật ra điều này rất khó xảy ra trên thực tế, vì nếu đã có sổ đỏ và sổ hồng thì khi bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng phải có công chứng mới có hiệu lực. Khi đã đem sổ đỏ hoặc sổ hồng đi công chứng thì các phòng công chứng sẽ kiểm tra với nhau nên khi căn nhà này đã bán rồi mà lại đem sang phòng công chứng khác để bán thì sẽ không được nữa. Khi người mua bị lừa đảo dạng này thì khả năng là do mua bán bằng giấy tay không qua công chứng.

Ông có lời khuyên gì cho những người đang có ý định mua nhà?

Thực tế việc mua nhà là việc hệ trọng trong cuộc đời và thường có giá trị giao dịch lớn nên trước khi mua nhà thì người mua nhà nên cân nhắc kỹ và cần kiểm tra kỹ càng về pháp lý. Trường hợp không có khả năng tự kiểm tra được, người mua nên hỏi ý kiến của luật sư hoặc các chuyên gia, những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực mua bán nhà ở để hạn chế thấp nhất rủi ro có thể xảy ra.

Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

Theo NDT

Quá trình tác nghiệp trong nghề Công chứng, tôi đã gặp những chuyện như sau:

CHUYỆN THỨ NHẤT:

Một cặp "Vợ chồng" đem theo CMTND, sổ Hộ khẩu và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng, đề nghị lập văn bản chuyển nhượng nhà đất. Sau khi kiểm tra, thấy giấy tờ đầy đủ, tôi cho lập hợp đồng và chuyển cho hai bên cùng đọc. Cả bên bán, bên mua đều không có ý kiến gì. Tôi cho họ ký hợp đồng. Sau khi ký, tôi yêu cầu được lấy vân tay của vợ chồng bên bán và vợ chồng người mua. Việc lấy vân tay cũng diễn ra suôn sẻ. Nhưng khi tôi cầm kính lúp lên soi để đối chiếu vân tay vừa lấy với vân tay trên chứng minh thư của từng người thì người chồng bên bán hỏi:

- Anh ơi, chỗ rửa tay ở đâu?

Tôi chỉ cho anh ta nơi rửa tay và anh ta đi ra rất nhanh.

Trong phòng, tôi tiếp tục công việc của mình. Nhưng khi đối chiếu vân tay vừa lấy với chứng minh thư mang tên chồng (bên bán) thì tôi phát hiện ra vân tay vừa lấy và vân tay trong chứng minh thư không phải là của một người. Tôi bảo "người vợ" ra gọi anh chồng vào. Chị ta cũng xăng xái đi ra, một lát trở vào chị ta cho biết "anh ấy có việc nên đã đi rồi". Tôi thông báo cho chị ấy rằng, anh vừa rồi không phải là chồng của chị. Rằng, chị đã "mượn người đóng thế chồng" để đến ký vào hợp đồng công chứng. Chị ta giãy nảy và luôn miệng nói "đó là chồng em mà". Tôi phân tích cho chị ấy hiểu và nói, hợp đồng này sẽ bị hủy mà không được phát hành, đồng thời tôi trả lại tất cả giấy tờ cho hai bên. Và cuối cùng, chị ấy thừa nhận, vợ  chồng chị đang trục trặc, hiện anh ấy đang vào miền Nam chơi. Nhận chuyện này, chị nhờ người đóng giả chồng để ký hợp đồng bán nhà đất trước khi ly hôn (!)

CHUYỆN THỨ HAI:

Một vị giáo sư già cầm giấy tờ nhà đất và giấy tờ tùy thân cùng vợ đến Văn phòng xin được ký thế chấp tài sản để vay vốn Ngân hàng. Ông ta rất vui, cười nói tự nhiên và thi thoảng quay sang nhìn vợ tình tứ. Tôi kiểm tra giấy tờ rồi cho ký hợp đồng, sau đó lấy vân tay. Nhưng khi đối chiếu vân tay của người phụ nữ vừa lấy vào văn bản và vân tay trên chứng minh thư thì không khớp. Tôi nói với ông:

- Chị đây không phải là người trong chứng minh thư.

Ông ta cự lại tôi và nói:

- Anh nói sao? Đây chính là vợ tôi!

Tôi nhìn ảnhngười phụ nữ sinh năm 1945 ( trong chứng minh thư) rất giống với người đàn bà đang ngồi trước mặt. Tuy nhiên, người phụ nữ ngồi trước mặt tôi lại khá trẻ so với tuổi ghi sinh năm 1945. Cuối cùng tôi nhìn thẳng vào vị giáo sư nói dứt khoát:

- Tôi khẳng định lại với bác rằng, người trong chứng minh thư này và chị đây không phải là một người. Vì vân tay đã chỉ ra điều đó. Có thể có những tình huống sau đã đây xảy ra: một là, Công an đã có sự nhầm lẫn trong việc lấy vân tay của chị nhà với người khác; hai là, chị đây không phải là người trong chứng minh thư và được ghi trong sổ là vợ của bác. Vì vậy, hợp đồng này tôi sẽ hủy ngay mà không được phát hành. Xin trao trả lại giấy tờ gốc cho bác.

Ông ta thở dài rồi nói:

- Sao lại thế được nhỉ? Đành vậy thôi, nhưng anh phải hủy ngay hợp đồng này đấy.

Tôi cười và vui lòng hủy hợp đồng trước mặt vị giáo sư này.

CHUYỆN THỨ BA:

Một bà tuổi sồn sồn đưa hai người con gái tới ký thế chấp tài sản để cho một Công ty vay vốn. Sau khi hoàn tất cả thủ tục, tôi cho lấy vân tay. Và cuối cùng, tôi phát hiện một trong hai cô đến ký, điểm chỉ vào hợp đồng không phải là con gái của bà ta (có chứng minh thư mang theo). Tôi cũng kiên quyết hủy hợp đồng mà không phát hành. Bà ta lu loa, làm toáng lên rằng "các ông hành dân vừa vừa thôi"; rằng, tôi sẽ nhờ người tung lên mặt báo về việc gây khó dễ cho khách hàng của các ông...

Tôi cười, bảo:

- Nếu làm được thì chị cứ làm. Còn với tôi, người ký và điểm chỉ không phải là con gái chị thì chúng tôi hủy văn bản này mà không phát hành đâu. Nếu cần, tôi điện mời Công an đến để xác minh xem chị đúng hay tôi đúng. Nếu chị sai, chị có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về hành vi lừa dối của mình đấy.

Nghe tôi nói thế, mặt chị ta chùng xuống, rồi vội vã xin lại giấy tờ gốc và rời Văn phòng rất nhanh và không thấy ngoái đầu trở lại.

Còn nhiều, rất nhiều trường hợp tương tự như thế xảy ra trong quá trình tác nghiệp mà tôi không có điều kiện để nêu ra ở đây. Vì vậy, theo quy định tại điều 41 của Luật Công chứng hiện hành, cũng như qua hoạt động thực tế, tôi cho rằng, rất cần phải lấy vân tay trong các hợp đồng công chứng để bảo đảm việc giao kết đúng người, đúng quy định của pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia ký kết hợp đồng.

- Phạm vi công chứng: Bên cạnh nhiệm vụ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch, Luật công chứng (sửa đổi) giao lại cho công chứng viên quyền công chứng bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài và ngược lại (Khoản 1 Điều 2). Bên cạnh đó, công chứng viên cũng được giao nhiệm vụ chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản; việc chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản được thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng thực (Điều 78).

- Về công chứng viên, Luật công chứng (sửa đổi) quy định rõ hơn về địa vị pháp lý, trách nhiệm nghề nghiệp và trách nhiệm xã hội của công chứng viên. Nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên, Luật công chứng quy định chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn công chứng viên, quy định thời gian đào tạo nghề công chứng là mười hai tháng; quy định người được miễn đào tạo nghề công chứng phải tham gia khóa bồi dưỡng trước khi đề nghị bổ nhiệm, được giảm một nửa thời gian tập sự và cũng phải tham dự kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng; bổ sung quy định về bổ nhiệm lại; bổ sung một số quyền và nghĩa vụ đối với công chứng viên.

- Về tổ chức hành nghề công chứng, Luật quy định khuyến khích phát triển Văn phòng công chứng theo định hướng xã hội hóa, quy định việc chuyển đổi Phòng công chứng thành Văn phòng công chứng, trong trường hợp không chuyển đổi được thì mới giải thể Phòng công chứng. Văn phòng công chứng phải do hai công chứng viên trở lên thành lập, được tổ chức và hoạt động hoạt động theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đối với loại hình công ty hợp danh. Tên gọi của Văn phòng được đặt theo họ, tên của công chứng viên Trưởng Văn phòng hoặc một công chứng viên hợp danh. Văn phòng công chứng có quyền thuê công chứng viên làm việc theo hợp đồng, được chuyển nhượng, hợp nhất, sáp nhập…. Tổ chức hành nghề công chứng có quyền cung cấp dịch vụ công chứng ngoài ngày, giờ làm việc của cơ quan hành chính nhà nước, có quyền ký hợp đồng với công chứng viên….. Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên là loại hình bảo hiểm bắt buộc…

- Về tổ chức xã hội - nghề nghiệp, Luật công chứng (sửa đổi) quy định một cách khái quát về vai trò, chức năng, nhiệm vụ cơ bản của tổ chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên của tổ chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên và nghĩa vụ của công chứng viên trong việc tham gia tổ chức này. Tổ chức xã hội - nghề nghiệp của công chứng viên khi được thành lập sẽ thực hiện các nhiệm vụ do Điều lệ của tổ chức quy định cũng như các nhiệm vụ khác liên quan đến hoạt động công chứng do Chính phủ giao phù hợp với quy mô và năng lực thực tế của tổ chức này trong từng thời kỳ.

  - Về quản lý nhà nước, Luật công chứng (sửa đổi) phân định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về công chứng phù hợp với nhiệm vụ được giao trong các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành. Nhiệm vụ quản lý được phân cấp phù hợp cho địa phương, tăng cường trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và xác định rõ vai trò, trách nhiệm của Sở Tư pháp trong việc giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý hoạt động công chứng trên địa bàn.

Nguyễn Thị Vân – Cục Bổ trợ tư pháp

Vui mừng vì phát hiện kịp thời một hồ sơ thế chấp giấy tờ nhà đất để vay ngân hàng có dấu hiệu giả mạo giấy tờ, ông Hoàng Xuân Ngụ, Trưởng Văn phòng Công chứng (VPCC) Hoàng Xuân (quận 5, TP HCM), cho biết: Nếu hồ sơ lọt qua thì ngân hàng nhận thế chấp tài sản này có nguy cơ mất 250 triệu đồng.

Kinh nghiệm nhiều: Không ăn thua

Đưa chúng tôi xem sổ hộ khẩu và giấy CMND giả được làm rất tinh vi mang tên Nguyễn Thị Kiều Oanh (SN 1965), ông Ngụ phân tích: Nhờ phát hiện dấu vân tay của người tự xưng là Oanh và vân tay trên giấy CMND khác nhau nên chúng tôi đã khẳng định hồ sơ giả mạo. “Bị lộ, đối tượng nhanh chóng bỏ trốn” - ông Ngụ kể.

Ông Hoàng Xuân Ngụ và bộ hồ sơ giả bị phát hiện Ảnh: THU HỒNG

Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng may mắn như vậy. Gần 1 năm bị tố cáo về hành vi công chứng hợp đồng trái pháp luật và bị cơ quan chức năng mời lên mời xuống nhiều lần, bà Lý Thị Như Hòa, Trưởng VPCC Lý Thị Như Hòa (huyện Hóc Môn, TP HCM), vẫn chưa hết mệt mỏi. Bà trần tình: “Người ta cố tình làm giả quá tinh vi, dù có kinh nghiệm nhiều năm tôi vẫn không phát hiện được”.

Vụ việc sau đó được cơ quan công an thụ lý điều tra nhưng đến nay vẫn chưa có kết luận. Ngoài vụ này, VPCC của bà Hòa cũng gặp rắc rối vì công chứng một hồ sơ giả để “một căn nhà bán cho hai người” với giá trị 2 tỉ đồng.

Bà Hòa cho biết tại khoản 1 điều 47 Luật Công chứng quy định người công chứng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác và pháp lý của giấy tờ mình xuất trình. Do đó, nếu họ cố tình gian dối thì công chứng viên cũng khó nhận biết được.

Thời gian qua, VPCC của bà Hòa đã phát hiện nhiều hồ sơ giả chủ yếu xuất phát từ các nhóm tín dụng đen, cho vay nặng lãi và buộc người cho vay phải ủy quyền giấy tờ nhà đất cho mình. Do bí đường và sợ người nhà không đồng ý nên nhiều người phải tìm vợ/chồng giả đến VPCC ký giấy ủy quyền. Việc này đã vô tình tiếp tay cho những đối tượng cho vay nặng lãi mang giấy tờ nhà, đất đi lừa đảo.

Để phát hiện những trường hợp này theo bà Hòa, là do may mắn, “ông bà mách bảo” bởi giấy CMND giả làm rất tinh vi từ hình ảnh, vân tay đến mộc đỏ.

Ông Hoàng Xuân Ngụ cho biết năm nào Sở Tư pháp TP cũng mở 1-2 đợt tập huấn nghiệp vụ cho công chứng viên. Tuy nhiên, lý thuyết không đủ, công chứng viên phải luôn tích lũy kinh nghiệm, cảnh giác trong tất cả các trường hợp. Dù vậy, do hiện nay tình trạng giấy tờ giả tràn lan, được làm ngày càng tinh vi nên dù kinh nghiệm nhiều cỡ nào thì tai nạn nghề nghiệp vẫn xảy ra.

Cán bộ tiếp tay lừa đảo

Chị T., công chứng viên làm việc cho một VPCC tư ở tỉnh Bình Dương, cho rằng công chứng viên thực chất chỉ là “người làm chứng có điều kiện” chứ không phải là giám định viên nên không thể đòi hỏi họ phải nhận diện được tất cả những giấy tờ làm giả.

“Đồ nghề của chúng tôi chỉ có một cái kính lúp mua với giá hơn 100.000 đồng dùng để soi dấu vân tay, ký tự nhỏ… Chúng tôi không có những thiết bị hiện đại như cơ quan giám định” - chị T. lý giải.

Theo chị T., khi giám định chữ viết hay dấu vân tay, cơ quan giám định thường hẹn 1-2 ngày trả kết quả trong khi công chứng viên phải “soi” cả lốc giấy tờ trong 1 ngày. Do đó, việc bị “lọt lưới” là không thể tránh.

Công chứng viên càng dễ bị “qua mặt” khi tội phạm được một số cán bộ cấp phường, xã “giúp sức” mà những vụ lừa đảo đình đám do Phạm Mộng Trinh (SN 1970, ngụ thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương) cầm đầu là điển hình. Dù chỉ là người buôn bán trái cây ở chợ nhưng Trinh vẫn đủ trình độ “đạo diễn” thực hiện ít nhất 25 vụ lừa đảo liên quan đến đất đai.

Đơn cử, vào đầu năm 2009, một người dân tên là Nguyễn Thị Tươi bị mất sổ đỏ của miếng đất rộng hơn 900 m2. Sổ đỏ này lọt vào tay một phụ nữ không rõ lai lịch và người này đem đến thế chấp cho Trinh để lấy 40 triệu đồng.

Trinh đã nhờ bà Kiều Thị Lãnh đóng vai chủ đất Nguyễn Thị Tươi để chuyển nhượng miếng đất này. Thông qua một người có quan hệ gần gũi với các cán bộ, công an địa phương, Trinh đã làm được đơn cớ mất CMND đứng tên Nguyễn Thị Tươi (dán ảnh của Lãnh) và giấy tờ xác minh tình trạng bất động sản, tình trạng hôn nhân giả.

Những giấy tờ này cộng với sổ đỏ đứng tên Nguyễn Thị Tươi đã giúp bà Lãnh qua mặt Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương. Kết quả, phần đất trên được bán cho bà Nguyễn Thị Lan Hương với giá hơn 300 triệu đồng. Sau cú đóng vai mạo hiểm này, bà Lãnh chỉ được nhận 300.000 đồng, số tiền còn lại Trinh ôm trọn.

Khuyến khích đầu tư nước ngoài Ông Hà cho biết, hiện tại có hơn 4 triệu kiều bào đang sinh sống và làm việc ở nhiều nước trên thế giới, trong đó tập trung nhiều nhất tại Hoa Kỳ, với lượng kiều hối gửi về nước hàng năm đạt trên 10 tỷ USD. Bên cạnh đó, số lượng người nước ngoài làm việc tại Việt Nam có xu hướng ngày càng tăng. Do đó, nhu cầu mua nhà tại Việt Nam của các đối tượng này để ở và đầu tư kinh doanh là rất lớn. Chính vì vậy, nhằm thu hút nhiều hơn nữa các nguồn vốn ngoại tham gia vào thị trường bất động sản, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã “mở” thêm cho nhiều đối tượng tham gia. Cụ thể, Dự thảo Luật mới quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam, thì có quyền sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) gắn liền với quyền sử dụng đất ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu. Đối với cá nhân nước ngoài, phải được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam mới được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Liên quan đến quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài, Dự thảo Luật quy định, trường hợp xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, chủ đầu tư không được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó, mà Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê, Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư với thời hạn sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư. Đặc biệt, Dự thảo Luật mới quy định, tổ chức, cá nhân nước ngoài mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở tại Việt Nam có các quyền về nhà ở như công dân Việt Nam ở trong nước, nhưng phải tuân thủ các quy định cụ thể. Theo đó, chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu loại nhà ở thương mại (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở có giá bán cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng khu vực, trong từng thời kỳ khác nhau và tại khu vực không bị hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định của UBND cấp tỉnh; không được mua quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư thương mại, nếu là nhà ở riêng lẻ (nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề), thì trên một đơn vị hành chính tương đương cấp phường chỉ được mua và sở hữu không quá 250 căn. Ngoài ra, Dự thảo Luật còn cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam nếu có nhu cầu. Đối với tổ chức nước ngoài, được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm. Ông Hà cho rằng, với việc đề xuất sửa đổi và mở rộng nhiều nội dung như trên, sẽ góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam mua nhà ở, nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, làm tăng tính thanh khoản cho thị trường, từ đó góp phần khuyến khích đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Lợi nhiều bề Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2013, cả nước chỉ có 126 trường hợp cá nhân và tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tập trung chủ yếu tại các địa phương phía Nam, như TP. HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Khánh Hòa... Trong đó, 80% là các cá nhân nước ngoài, các doanh nghiệp nước ngoài chỉ chiếm khoảng 20%. Hơn nữa, trong số hơn 100 trường hợp cá nhân nước ngoài đã mua nhà ở tại Việt Nam, cũng chủ yếu tập trung vào cá nhân kết hôn với công dân Việt Nam. Cá nhân nước ngoài trực tiếp đầu tư vào Việt Nam hoặc được doanh nghiệp (bao gồm doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp trong nước) thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp chiếm khoảng 15%; cá nhân đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học trở lên chiếm khoảng 5%. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, trong nhiều nguyên nhân khiến không có nhiều tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, có nguyên nhân giá cả nhà ở tương đối cao, nên nhiều tổ chức, cá nhân nước ngoài chọn phương án thuê nhà ở thay vì mua nhà, nhằm giảm chi phí. Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, chủ sở hữu nhà ở là các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở vào mục đích để ở, không được cho thuê, không được góp vốn, không được kinh doanh như cá nhân trong nước. Quy định này không hấp dẫn đối với những trường hợp cá nhân nước ngoài phải di chuyển nhiều do yêu cầu công việc lại không được cho thuê hoặc kinh doanh nhà ở đã mua. Chính vì vậy, theo ông Nam, việc mở rộng quyền được mua nhiều nhà ở, được cho thuê nhà ở, bán nhà ở… như tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được kỳ vọng không chỉ giúp giải phóng hàng tồn kho bất động sản, mà Nhà nước còn có thể thu được tiền thuế trong hoạt động kinh doanh mua bán, cho thuê nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ khác mà có sử dụng nhà ở của đối tượng này.